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上市房企负债率攀升存货超13万亿dd-【新闻】

发布时间:2021-04-06 08:22:21 阅读: 来源:手提秤厂家

上市房企负债率攀升 存货超1.3万亿

伴随着2014年销售面积的下滑,中国开发商的经营状况也在急剧向下。

过去十几年来,中国房地产市场需求规模处于高速增长期,房价和土地价格均保持快速上涨,开发商单靠持有资产的升值即能实现盈利。

然而,进入2014年,房地产市场回归均衡,房价由过往的单边快速上涨转为上下区间波动,成交量同比亦出现下滑。相应地,房地产行业总体销售收入增速开始放缓,库存和成本不断上升,利润率开始下滑,房企负债率高企、资金短缺等问题突显。简单的规模扩张、增加利润的方式,在2014年已经走到尽头。重压之下,房企转型成为2014年的主题,并且将延续到2015年。而其中最关键的是融资的转型即地产金融化的趋势,包括万科、万达、绿地、复星等都在寻求金融化、轻资产的路径;一些中小房企则面临资金链危机,甚至出局的境况。

多项财务指标恶化

据中原地产研究部统计,截至日前公布2014年年报预告的上市房企合计38家,整体看降温趋势明显:38家企业中首亏达到了9家,预减续亏4家,略减3家。合计有17家企业业绩相比2013年出现了下滑。

细分来看,房企的多项财务指标在2014年开始恶化。首先是库存。截至2014年三季度末,A股143 家房企累计库存绝对值达19622亿元,同比增长25.4%,创下历史新高。剔去其中已售未结的项目,即预收账款,上市房企的真实库存也达到13431亿元,同比增36.61%。据世联行估算,上述库存大致需要3.1年的时间进行完全去化,这个时间接近2008年和2011年的峰值,反映开发商去化压力大。

库存高企带来的是供求关系逆转,市场竞争激烈,房企不得不加大销售费用抢夺市场份额。另外,拿地成本不断提高,间接使开发商增加对现金的需求,扩大融资规模,从而导致2014年上市房企财务费用上升。行业平均三费占比达到11.22%,为五年来最高水平。其中销售费用上升0.37个百分点,管理费用上升1.04 个百分点,财务费用上升1.05个百分点。

由于行业总体销售收入放缓而费用大增,房企经营现金流严重短缺。数据显示,2014年前三季度A股上市房地产开发商经营活动产生的现金流净额为-1297.27亿元,负值缺口同比大幅上升77.3%;筹资活动产生的现金流净额是1888亿元,较去年同期上涨55.1%。

与此同时,上述房企同期营业收入达4551.87亿元,同比仅增长9.7%,增速较2013年的36.41%明显放缓;毛利率为32.7%,同比略微下滑2.4个百分点;净利润率为511.74亿,同比下滑10.5%,归属上市公司股东净利润458.92 亿,同比下降8.1%。

总体来看,2014年房企负债率维持高位,偿债能力有所减弱。截至2014年三季度,A股上市房地产开发商短期债务总计5018亿元,长期债务总计7146亿元,有息负债占总资产比例为36.4%,为五年以来最高水平,资产负债率则高达76.6%。

世联行指出,在利率未进一步下降的环境下,有息负债占比上升会侵蚀企业利润,特别是在资产回报率下降的情况下,当资产回报率低于负债利息率,有息负债就会成为企业的负担。另一方面,流动比率和速动比率保持稳定但仍较低,侧面反映了房企偿债能力有所减弱。

此外,万科、保利等公司最为看重的ROE(净资产收益率)指标也出现下滑,2014年前三季度上市房企ROE为6.94%,较上年同期下滑1.67个百分点、降幅接近20%;预计全年ROE较2013年也将下滑20%左右。

中小房企资金承压

值得注意的是,2014年房企到位资金首现回落,而在行业最差的2008年,到位资金也仍然有1.8%的增幅。

CRIC研究中心研究员朱光指出,从开发企业资金来源的构成分析,相比2013年,2014年房企自筹资金、国内贷款、利用外资占比均有所上升,而定金及预收款、个人按揭贷款比重则有所回落。

据国家统计局数据显示,其他资金来源(主要包括销售回款、预收款项)减少至1998年以来新低,占比40%,房企周转率下滑,销售款项回笼放缓,资金自筹依赖度大幅提升。2014年房企自筹资金比例达到历年新高,占比42%。

而定金及预收款、个人按揭贷款是开发商最为重要的资金来源。万科总裁郁亮便强调,对任何地产商来讲,销售回款是最重要的事情。万科融资渠道最主要是靠卖房子(销售回款),其次才是金融机构借款和海外融资。

经营性现金流缺口放大,房企不得不增加筹资活动产生的现金流来维持企业正常运转,房企金融竞争愈加激烈。其中万科、万达都开启了与国内外基金合作、轻资产运营的模式。

世联行、CRIC等机构认为,受影响最大的是中小房企。过去中小房企主要通过银行表外理财产品、信托产品达成融资,但2014年以来银行表外业务大幅缩水,加上央行对影子银行打压,中小房企融资尤为困难。

而对一些在香港上市的房企来说,海外融资难度和成本都在上升。中原地产研究部统计数据显示:截至日前,中国房企海外融资明显锐减,1月在海外资本市场融资的仅7家企业,合计融资额度为158亿元人民币,相比2014年1月的21家企业、600亿额度的海外融资大幅锐减73%。

中原地产首席分析师张大伟认为,往年房企都会选择在1月份海外大规模融资,这样可以增加一年的资金宽裕程度,但在2015年房企受到佳兆业事件、人民币贬值影响,出现了海外融资难的现象,而且融资成本也明显上涨。

海外房企融资难度增加,这将会加剧房企的资金压力,对2015年国内房地产市场将有比较大的影响。而且预期在2015年春节之后,房企海外融资的难度将继续增加。

此外,张大伟认为,美联储可能逐渐加息、人民币贬值对中国房地产市场影响均偏负面。过去巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张,甚至有可能出现违约。同时,美元走强后,热钱将流出中国市场,这会加剧中国房企的“钱荒”窘境。

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