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小产权房成全国性难解必解之题

发布时间:2022-06-15 03:46:58 阅读: 来源:手提秤厂家
小产权房成全国性难解必解之题 小产权房成全国性难解必解之题 十几个城中村开发的“村证房”80%卖给市民

河北省石家庄市是城中村改造项目最多的省会城市之一。经过这几年的发展,目前石家庄“村证房”的房价已经从最早的每平方米均价六七百元,上涨到近3000元,但仍普遍比同地段的商品房价低30%甚至更多。近日记者在石家庄市采访时了解到,目前石家庄的塔谈村、留村、大郭村、岳村、于底村、大马村等十几个城中村都已开发销售“村证房”,其中不少楼盘80%卖给市民,留给村民的不到20%。

去年新修订并实施的《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》规定,居住在“城中村”集体土地上的村民首次可办理房产证,并可进行抵押贷款,从市区内挑选出两个村进行“村证”转“市证”试点。而非村民购买的“村证房”将不能办理这两项业务。同时重申:一是村集体建设的房屋,只能出售给本村村民,不允许出售给市民或外村村民;二是村民购买村集体土地上的房屋和自建的房屋,取得房屋权属证书后,只能在本村范围内进行转移过户。这个条例规定,给集体土地房屋办理房产证,进行正式权属登记,从法律角度上表明了其身份的合法性。对于市内有些村开发建设并对外销售的“村证房”,按照相关规定不在办理房产证范围之内。一旦产生纠纷或要进行拆迁,也不受相关法律的保护。

据专家分析,购买“小产权房”的危害,从购买者角度看,无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护,一旦遇到政府重新规划和拆迁,一般情况下不予补偿;“小产权房”开发工程多承包给实力不大的小建筑商,房屋质量问题屡见不鲜。从国家角度看,“小产权房”省去巨额国有土地出让金和土地、规划、建设手续费,如作为商品房销售,造成国有资产流失;城中村大肆自建、自卖“村证房”,以“小片开发”为主,从而造成了“插花开发”,这给城市统一规划带来麻烦,如果政府强行拆迁可能影响社会稳定。

2006年6月18日,建设部发出的《关于购买新建商品房的风险提示》明确表示:有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发,不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋,这种“小产权房”不能办理房产证等合法手续,合法权益不受法律保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”,都不符合法律规定,不受法律保护。

市民购买心态:“能有个住的地方就行”

就在建设部的风险提示发布后很短的时间内,石家庄市房管部门暂停“小产权房”办证试点工作,原因是“通过试点发现问题很多,暂时没有摸索出合适的解决办法”,并重申集体土地上建起的“小产权房”只能在村民内部流通,不能上市交易。河北省建设厅厅长朱正举也表示,严查集体土地上违规房地产开发行为,严禁“村证房”对外销售。2006年8月,石家庄市建设局会同相关部门彻查违规村民住宅建设项目,要求立即停工。同时,拆除其住宅售楼部,彻底清理售楼广告。

而在高房价背景下,虽然一些购房者知晓“小产权房”的风险,“厚道”的开发商也会如实承认“村证房”身份,但城市中低收入消费者还是争着购买,他们“不管那么多”,仅仅满足“能有个住的地方就行。”时至今日,一些“小产权房”还打着“城中村改造”“旧村改造”“建设社会主义新农村工程”的旗号对外销售。

11月21日,记者在石家庄市开发区宋营镇东仰陵村的“小产权”楼盘——加洲阳光采访了解到,这里建有10幢7层的多层住宅楼,今年6月对外销售,销售对象不限,目前已经售出80%,半年内每平方米价格也涨了500元,达到2900多元,与其仅一路之隔的一个“大产权”楼盘——天然城均价为4000元/平方米。售楼小姐向记者说明,“‘加洲阳光’现在是‘村证房’”,但她承诺:“两年内保证能转成‘市证’,明年5月交房时,如果‘市证’办不下来,也能出具市房管局盖章的产权证,而不是村委会发的产权证。”记者表示怀疑时,她解释,“早在2001年,这块地还属于正定的时候由当地规划部门批准,目前正在办理土地性质转换手续。”

记者采访了解到,一些“村证房”开发商常常对购房者承诺,“几年之内土地产权就能完全办市证”,“将来只要补交土地出让金,就可以由‘村证’变为‘市证’”。不少市民想当然地认为,“城市在不断发展,城中村土地早晚要变性,‘生米做成熟饭’,政府还能把楼房拆了不成?”所以,“明知山有虎,偏向虎山行”。

专家:小产权房已成全国性难以破解又必须破解之题

据记者了解,在国家叫停“小产权房”之前,石家庄市区各周边“村证房”外售率高达当年新房销售的20%左右。与此同时,全国很多城市的“小产权房”已经颇具规模。一些专家表示,不可否认,主管部门对“小产权房”下手有点晚,而且不够有力。小产权房目前已经成为全国性的难以破解又必须破解之题。

首先,对已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理?不符合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定,是否补偿,如何制定补偿标准;国家征收,改变集体土地性质,如何补缴土地出让金?其次,主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的“小产权房”,避免助长顶风违法,进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房?相关法律并没有明令禁止。如果允许建设,带来的不仅是规划问题,并且不可避免地流入“不要名分,有个窝住”的城市中低收入家庭。第三,购买“小产权房”的市民往往会有法不责众的“赌”的心态,用预期利益赌国家的政策动向改变,赌国家的政策执行力。

如何解决小产权房问题,将是一场体制、政策和民生的艰难博弈。专家认为,必须全面、综合、突破地将其作为一个系统工程来完成。单一政策已经不能从根本上解决问题,也不能使用强迫手段简单处理不计后果。专家建议从以下几方面入手:

第一,国家对房地产市场调控几年来效果不佳,充分说明一个问题,不少地方政府执行力存在问题,首先应该解决政府执行力问题。这本身就是一个工程浩大的政府改革问题。不管国家出台什么政策,政策再好,如果不能执行到位,结果必然是不理想的,甚至会起反面作用。

第二,对土地制度进行改革并完善相关法律。农村集体土地未来的发展方向和现实冲突,导致村民住宅只能在村民内部进行简单转让,无法真正解决村民、集体、国家以及社会经济发展的利益分配关系。另外,目前在一定程度上还存在对农村集体土地监控管理缺失问题。对土地制度应该进行改革,包括国有土地的转让、划拨、出租、出售,理顺个人、集体、国家三者的利益关系,形成一套切实可行的适应现阶段情况的中国特色社会主义土地制度。

第三,对于已经建成的村民住宅,违规向外出售的,必须依照法律严肃处理。对于各个环节涉及腐败问题的,应该追究犯罪责任;对于违规购买村民住宅的客户应该追缴非法利益,并作出应有的经济处罚以维护法律和政策的尊严。

另外,凡购入村证房的外户,应统一发证、转换身份,但必须补交差额利益,对村干部及开发商实行严格处罚手段,以期达到目的:使开发商、村干部、购房者三者均得不到非法利益,并且受到违规违法处罚。

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